Roboty budowlane i przekształcenia

    Lokale wyna­jęte w celu hand­lowym cza­sami nie nadają się do prowadzenia dzi­ałal­ności, którą wyna­j­mu­jący chci­ałby w nich wykony­wać. Pra­wodawcy starali się znaleźć równowagę pomiędzy wyma­gani­ami loka­tora i ochroną interesów najemcy. Loka­tor ma, mówiąc ogól­nie, prawo zagospo­darowa­nia miejsc, ale prawo narzuca mu restrykcje co do kosztów i rodzaju robót. Loka­tor ma obow­iązek poin­for­mowa­nia o planowanych pra­cach wyna­jemcę, który może w danym wypadku sprze­ci­wić się przeprowadze­niu prac według pro­ce­dury, którą roz­pa­trzymy poniżej. Wyna­jemca nie może przeprowadzać robót – z wyjątkiem pil­nych napraw. Co zaś doty­czy robót narzu­conych przez władze pub­liczne, dziedz­ina ta jest unor­mowana przez prawo powszechne. Dlat­ego też obie strony muszą przewidzieć w sposób jasny w umowie, które z robót mogą wchodzić w grę. Chodzi w tym wypadku o reg­u­laminy doty­czące zabez­pieczenia prze­ci­w­pożarowego, reg­u­laminy gminne itp. Loka­tor ma prawo do wykony­wa­nia w wyna­j­mowanych miejs­cach wszel­kich przek­sz­tałceń użytecznych dla jego przed­siębiorstwa. Prawo to ist­nieje nieza­leżnie od wszel­kich klauzul sprzecznych zawartych w umowie o najem. Prawo to, jak już wcześniej zasyg­nal­i­zowano, nie jest prawem bezwzględ­nym:
    • musi chodzić o zmi­any użyteczne dla przed­siębiorstwa
    • roboty nie mogą narażać na szwank bez­pieczeństwa, zdrowot­ności ani też este­tyki budynku
    • doty­czą one wyłącznie miejsc odd­anych w najem
    • ich koszt nie może przekraczać wartości trzylet­niego czynszu

     Aby sko­rzys­tać z prawa do wyko­na­nia przek­sz­tałceń, loka­tor musi powiadomić uprzed­nio wyna­jemcę lis­tem pole­conym lub przez ofic­jalne doręcze­nie komornika sądowego o wszys­t­kich planowanych zmi­anach. Chodzi tu o kom­pletne infor­ma­cje (plany, kosz­to­rys, zez­wole­nia itp.). Wyna­jemca ma trzy­dzieści dni od momentu otrzy­ma­nia listu pole­conego lub od dnia urzę­dowego doręczenia, aby sprze­ci­wić się robotom. Liczy się jedynie data doręczenia – nieza­leżnie od tego, kiedy wyna­jemca zaz­na­jomił się rzeczy­wiś­cie z lis­tem lub z pis­mem urzę­dowym (ponieważ na przykład był on nieobecny w momen­cie doręczenia). Jeśli wyna­jemca nie zareaguje w tym cza­sie, uznaje się to za równoz­naczne z wyraże­niem zgody na przeprowadze­nie robót. Wyna­jemca może również sprze­ci­wić się robotom ze względu na słuszne przy­czyny, które musi oczy­wiś­cie wyszczegól­nić. Wobec takiego sprze­ciwu, loka­tor dys­ponuje trzy­dziestod­niowym ter­minem, aby przedłożyć spór sędziemu pokoju w miejscu, w którym nieru­chomość jest usy­tuowana, w formie wniosku lub pozwu sądowego. Sędzia sprawdzi, czy zgro­mad­zono warunki do przeprowadzenia robót, a co do reszty rozstrzyg­nie według słuszności. Może on również ustalić warunki planowanych zmian. Wyna­jemca i właś­ci­ciel mają prawo do kon­trolowa­nia robót i mogą wyma­gać, aby loka­tor pokrył odpowiedzial­ność przez ubez­piecze­nie. Jeśli takie ubez­piecze­nie nie jest pod­pisane lub jeśli nie opła­cono składek, wyna­jemca lub właś­ci­ciel mają prawo zażą­da­nia od sędziego pokoju wstrzy­ma­nia robót. Wniosek o możli­wość przeprowadzenia robót zostanie zaadresowany jed­nocześnie do głównego loka­tora i do właś­ci­ciela, którzy będą mieli prawo do sprze­ci­wienia się w danym wypadku na wyżej wymienionych warunk­ach. Jeśli roboty są wykony­wane bez zgody lub zez­wole­nia lub też z nieuz­nanym zez­wole­niem, wyna­jemca, tym samym też właś­ci­ciel, ma prawo do wstrzy­ma­nia ich zwykłym postanowie­niem sędziego pokoju. Roboty te, wykony­wane bez zez­wole­nia, mogą również uza­sad­nić żądanie wypowiedzenia umowy o najem z winy loka­tora. Wyna­jemca ma m.in. prawo do wyma­gania odd­a­nia miejsc w stanie poprzedza­ją­cym roboty, nie umniejsza­jąc przy tym swo­jego prawa do odszkodowa­nia, którego będzie mógł się doma­gać. Ostate­cznie wyna­jemca będzie mógł zachować przeprowad­zone roboty bez konieczności wyna­grodzenia za nie lokatora.

    Prawo powszechne sto­suje się:
    • jeśli przeprowad­zone zmi­any nie mogą być zlik­wid­owane na koniec najmu przez loka­tora
    • w prze­ci­wnym wypadku loka­tor ma prawo je zlik­wid­ować lub je zdjąć przed końcem okresu najmu

    Pod­czas zdawa­nia miejsc wyna­jemca wybiera lub może wybrać między zachowaniem przek­sz­tałceń a doprowadze­niem miejsc do ich stanu początkowego. Jeśli zachowa roboty, wyna­jemca jest winien należność za nie wyna­j­mu­jącemu (chyba że w umowie najmu zawarta była klauzula mówiąca co innego).

    W przy­padku braku klauzuli doty­czącej tego punktu, gdy przek­sz­tałce­nia zostały wyko­nane na koszt loka­tora za zgodą umyślną lub mil­czącą wyna­jemcy lub na mocy decyzji wymi­aru spraw­iedli­wości, wyna­jemca nie może wyma­gać ich zniesienia w momen­cie ode­jś­cia loka­tora, ale może im się sprzeciwić.

    Jeśli nie znie­siono przek­sz­tałceń, wyna­jemca ma wybór zwrotu kosztów mate­ri­ałów i robo­cizny lub zapłace­nia sumy, o jaką nieru­chomość zyskała na wartości.

    Przy­pom­ni­jmy jeszcze raz, że ten sys­tem sto­suje się z braku jakiejkol­wiek klauzuli w umowie o najem na ten temat, która gen­er­al­nie zas­trzega, że wykony­wane przez loka­tora roboty zostaną nabyte przez wyna­jemcę na koniec umowy najmu bez jakiegokol­wiek odszkodowa­nia. Jest więc ważne, tu i gdzie indziej, aby dokład­nie zapoz­nać się ze wszys­tkimi klauzu­lami umowy, zanim się ją podpisze.

    Informacja dotycząca plików cookies. Pliki cookies są używane do prawidłowego działania tej strony. Oznacza to, że będą one zapisywane w pamięci urządzenia.Ustawienia te można zmienić w opcjach przeglądarki internetowej. Dowiedz się wiecej. Zamknij